Les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et les lots transitoires sont menacés d’inexistence.
La loi ELAN adoptée le 23 novembre 2018 impose la mise à jour des règlements de copropriété en vue de prendre en compte l’existence des lots transitoires et des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative (qu’on appellera parties communes particulières).
Cette loi apporte également plusieurs précisions quant à leurs régimes.
Après un bref rappel des notions et des nouveautés issues de la loi ELAN, nous détaillerons la procédure à suivre pour éviter la disparition des parties communes spéciales, parties communes à jouissance privative et lots transitoires.
1/ Rappel des notions
Pour rappel, la copropriété distingue le droit de propriété sur les parties privatives, tel un appartement ou une cave et le droit de propriété indivis et partagé entre l’ensemble des copropriétaires sur les parties communes de l’immeuble.
Le règlement de copropriété, véritable contrat régissant la vie en immeuble, doit distinguer le plus précisément possible ces différents droits de propriété.
La définition des parties communes et privatives influera notamment les règles de répartitions et règlement des charges, l’entretien et les responsabilités en cas de désordres.
Parties communes spéciales
La notion de partie commune spéciale vient répondre à la volonté des copropriétaires de ne pas participer aux charges communes de bâtiments ou d’équipements auxquels ils n’ont pas accès ou dont ils ne bénéficient pas.
Il s’agit de parties communes qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires uniquement (parties communes à un bâtiment ; WC sur un palier).
La loi ELAN a précisé le régime juridique de ces parties communes spéciales à l’article 6-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 : « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».
Parties communes à jouissance privative
Les parties communes à jouissance privative correspondent au besoin des copropriétés de rattacher certaines parties communes à la jouissance exclusive de certains copropriétaires (par exemple : jardins, balcon ou combles).
Le nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, issue de la loi ELAN, prévoit que :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
Ainsi, la loi ELAN semble consacrer la notion de droit de jouissance réels, c’est-à-dire attachés au lot de copropriété par opposition au droit de jouissance personnel, tel qu’une autorisation accordée individuellement à un copropriétaire.
Lot transitoire
Le nouvel article 1er de la loi du 10 juillet 1965 vient définir le lot transitoire comme :
– formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire ;
– assorti d’une quote-part de partie commune correspondante ;
– le droit de construire doit être précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser ;
– la création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulés dans le règlement de copropriété.
2/ Les nouveautés de la loi ELAN et ses conséquences
La loi ELAN soumet l’existence des parties communes spéciales, parties communes à jouissance privative et lots transitoires à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Ainsi, le nouvel article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « L’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Concernant les parties communes spéciales, la loi ELAN a précisé que la création de parties communes spéciales est indissociable de la création de charges communes spéciales.
Autrement dit, pas de partie commune spéciale sans charge spéciale afférente.
A défaut de cette mention expresse dans le règlement de copropriété, ces parties communes particulières et les lots transitoires sont menacés d’inexistence, sanction particulièrement sévère.
En conséquence, la liste exhaustive des parties communes spéciales et lots transitoires, ainsi que l’étendue des droits correspondants doivent figurer dans le règlement de copropriété (et non dans l’état descriptif de division).
Les conséquences de cette sanction :
un copropriétaire pourrait contester des charges spéciales appelées et qui ne figurent pas dans le règlement de copropriété ;
un copropriétaire jouissant sur une partie commune d’un droit de jouissance personnel conféré en assemblée générale pourrait le voir contester, tant que ce droit n’est pas inscrit dans le règlement de copropriété ;
une partie commune à jouissance privative définie dans l’état descriptif de division pourrait également être contestée ;
disparition des grilles de charges spéciales → ces charges seraient appelées en charges communes générales ;
engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des copropriétaires lésés.
Toutefois, la loi ELAN a prévu un régime souple pour adopter les mises à jour nécessaires du règlement de copropriété :
– un délai de 3 ans soit jusqu’au 23 novembre 2021 ;
– un vote de l’assemblée générale à l’article 24, soit la majorité la plus faible alors que le vote peut porter sur les enjeux financiers au sein d’une copropriété.
3/ La procédure à suivre pour mettre à jour le règlement de copropriété
La mise à jour du règlement de copropriété nécessite une procédure en 3 étapes :
L’audit préalable du règlement de copropriété existant :
Un rapport d’audit est indispensable pour déterminer s’il est ou non nécessaire de procéder à la mise à jour du règlement de copropriété et, dans l’affirmative, pour en déterminer la teneur.
Il sera également nécessaire de reprendre les assemblées générales depuis l’origine pour vérifier l’adoption de charges spéciales ou l’autorisation de jouir de droit privatif sur une partie commune.
Ce rapport d’audit peut être établi sur demande du conseil syndical (en fonction des budgets alloués au conseil syndical) ou faire l’objet d’un vote en assemblée générale.
Il s’agit d’une obligation légale pour le syndicat des copropriétaires, via son syndic, d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, chaque année, cette question afin que la mise en conformité des règlements de copropriété intervienne avant le 21 novembre 2021.
Le recensement des parties communes particulières et lots transitoires peut donner lieu à l’intervention d’un géomètre-expert en vue de calculer les quotes-parts et charges afférentes.
Le vote en assemblée générale
Les copropriétaires doivent voter la mise à jour du règlement de copropriété. Le législateur a prévu que ce vote soit fait à l’article 24 (soit majorité des copropriétaires présents et représentés en assemblée).
La publication du modificatif
Après le vote en assemblée et la purge du délai de 2 mois de recours contre une décision d’assemblée, le modificatif au règlement de copropriété doit faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers. A cet effet, le syndicat des copropriétaires doit mandater un notaire pour procéder à la publication.
Nos recommandations :
Au titre de son devoir de conseil, le syndic devra informer les copropriétaires de ces nouvelles dispositions et de leur impact sur leurs éventuels droits de jouissance privatifs.
Le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
le copropriétaire, qui souhaite modifier le règlement de copropriété afin de se voir consacrer son droit de jouissance privatif, devra en informer le syndic.